Аренда имущества у физического лица налоговые последствия

Аренда у физических лиц и предпринимателей: оцениваем налоговые риски

Руководитель компании может принять решение об аренде имущества у физического лица. Однако прежде чем заключать сделку, необходимо оценить налоговые последствия. А они будут в немалой степени зависеть от того, зарегистрировано физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя или нет.

Если физическое лицо не предприниматель

Рассмотрим первый вариант. Компания заключает договор аренды имущества с гражданином, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

НДФЛ

По общему правилу организации при выплате доходов физическим лицам признаются налоговыми агентами, то есть обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и перечислить в бюджет сумму НДФЛ. Правда, из правила есть исключение: налог не удерживается с доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога производятся в соответствии со ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). В рамках рассматриваемого вопроса нас интересует последняя норма. В ней сказано, что физические лица самостоятельно рассчитывают и уплачивают налог при получении дохода по договорам аренды любого имущества (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Получается, что компания не является в данном случае налоговым агентом и гражданин сам рассчитывается с бюджетом. Между тем проверяющие так не думают. При выплате дохода по договору аренды физическому лицу, не признаваемому индивидуальным предпринимателем, компания считается налоговым агентом (письма Минфина России от 17.01.2011 № 03-04-06/6-1, от 06.12.2010 № 03-04-06/3-290, ФНС России от 01.11.2010 № ШС-37-3/14584, от 30.04.2009 № 3-5-03/455 и УФНС России по г. Москве от 25.08.2009 № 16-15/088481).

На сегодняшний день по данному вопросу сложилась неоднозначная судебная практика. Одни суды поддерживают контролеров (постановления ФАС Уральского округа от 22.09.2010 № Ф09-7389/10-С2, Поволжского округа от 06.11.2009 № А06-2723/2009 и Северо-Западного округа от 10.07.2008 № А56-4753/2007). Другие встают на сторону организаций. Они считают, что российская компания, производящая физическому лицу выплаты по договору аренды, не является налоговым агентом. Такой вывод основан на положениях ст. 228 НК РФ, которая обязывает физических лиц самостоятельно уплачивать НДФЛ по договорам найма или аренды любого имущества. А нормы п. 2 ст. 226 НК РФ освобождают налоговых агентов от обязанностей по удержанию и перечислению НДФЛ с доходов, поименованных в том числе в ст. 228 НК РФ (постановления ФАС Московского округа от 30.11.2010 № КА-А40/14545-10, Западно-Сибирского округа от 20.08.2010 № А27-25154/2009, от 10.09.2009 № Ф04-5077/2009(13200-А03-46) и от 29.07.2008 № Ф04-4605/2008(8854-А03-27)).

Поскольку претензии со стороны налоговиков при неудержании НДФЛ с таких выплат неизбежны, а судебная практика противоречива, организации придется самой принимать решение по поводу удержания НДФЛ с доходов арендодателя — физического лица, учитывая цену вопроса.

Если компания пойдет по пути, предложенному Минфином России и налоговиками, она будет вести налоговые регистры по НДФЛ, а также представлять справки по форме № 2-НДФЛ. Ведь налоговый агент обязан учитывать суммы выплаченных доходов и предоставленных им налоговых вычетов, равно как и суммы НДФЛ, удержанные и перечисленные в бюджет, индивидуально по каждому физическому лицу (подп. 3 п. 3 ст. 24, п. 1 ст. 230 НК РФ). С 1 января 2011 г. такой учет компании ведут в самостоятельно разработанных регистрах налогового учета.

НДС

Есть еще один подводный камень, с которым столкнутся компании, заключившие договор аренды с физическим лицом. Организация не сможет принять к вычету «входной» НДС. Его просто не будет. Дело в том, что физические лица не признаются плательщиками НДС, в том числе при оказании услуг по предоставлению в аренду собственного имущества. Такой вывод следует из ст. 143 НК РФ. Аналогичного мнения придерживается и Минфин России (письмо от 10.02.2004 № 04-04-06/21).

Тем не менее существует альтернативный подход. Так, если в суде удастся доказать наличие в действиях физического лица признаков предпринимательской деятельности, то реализация услуг по предоставлению в аренду принадлежащего ему имущества признается объектом обложения НДС независимо от факта регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Об этом говорится в письмах МНС России от 13.05.2004 № 03-1-08/1191/15 и от 23.06.2003 № 03-1-08/1920/16-Ч127. Такую позицию разделяет и ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 21.12.2005 по делу № А28-12960/2004-565/23).

По мнению ФАС Северо-Кавказского округа, сформулированному в постановлении от 12.01.2010 по делу № А32-17068/2009-63/260, для отнесения услуг по сдаче в аренду собственного имущества, оказываемых физическим лицом, к предпринимательской деятельности налоговые органы должны доказать, что подобные сделки физическое лицо совершает систематически. По общему правилу предоставление имущества в пользование (аренду) — особая форма распоряжения им, не относящаяся к реализации товаров, работ или услуг.

Вопрос обложения НДС арендной платы, с одной стороны, касается только физических лиц — арендодателей, с другой — затрагивает интересы компаний-арендаторов. Если арендодатель пойдет на поводу у налоговиков и выставит организации НДС, с вычетом суммы налога обязательно возникнут трудности. Можно смело сказать, что налоговые органы займут позицию не в пользу налогоплательщиков.

Вы предприниматель? Нет проблем!

При аренде у физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, проблем меньше. Бизнесмен сам исполняет обязанность по уплате налогов с доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Чтобы избежать претензий со стороны проверяющих, необходимо правильно составить договор аренды. Он заключается именно с индивидуальным предпринимателем, то есть содержит указание на наличие у физического лица данного статуса, а также номер и дату свидетельства о государственной регистрации, наименование регистрирующего органа, выдавшего свидетельство, ИНН. В платежном поручении на перечисление предпринимателю арендного платежа должна содержаться ссылка на такой договор (письмо Минфина России от 21.03.2011 № 03-04-06/3-52). Не лишним будет подстраховаться и получить у предпринимателя копию свидетельства о государственной регистрации.

Но и здесь подводный камень. По мнению контролирующих органов, само по себе наличие у физического лица статуса индивидуального предпринимателя не освобождает компанию от выполнения обязанностей налогового агента. Ведь предприниматель может осуществлять, например, деятельность в сфере розничной торговли, а в аренду сдавать квартиру, доставшуюся от бабушки, в качестве физического лица. И налоговики будут учитывать, что квартира получена в наследство, а не приобретена для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому в приведенном письме финансового ведомства сказано, что договор должен быть заключен с предпринимателем именно в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Кстати, с точки зрения ФНС России, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, имеют право осуществлять те виды деятельности, которые поименованы в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей. Поэтому доходы от сдачи внаем собственного недвижимого имущества однозначно считаются доходами от предпринимательской деятельности, если сведения об осуществлении такого вида деятельности содержатся в ЕГРИП (см., например, письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@).

Что с налогом на прибыль?

При аренде квартир, не переведенных в нежилой фонд, для размещения офиса компания не вправе учитывать такие затраты при определении базы по налогу на прибыль (письма Минфина России от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93 и УФНС России по г. Москве от 22.09.2008 № 20-12/089130). Понятно, что статус арендодателя — индивидуальный предприниматель или просто физическое лицо — в этой ситуации не важен.

Тем не менее суды нередко принимают решения в пользу компаний (постановления ФАС Московского округа от 27.07.2009 № КА-41/7015-09 и от 21.08.2008 № КА-А40/7702-08, Поволжского округа от 03.04.2008 № А57-6023/07 и др.). Это резонно: ведь Налоговый кодекс РФ не ставит возможность отнесения арендных платежей на расходы, уменьшающие базу по налогу на прибыль, в зависимость от режима арендуемого помещения (жилое или нежилое). Нарушение норм законодательства других отраслей (в данном случае жилищного) — не причина для отказа в уменьшении налоговой базы. Интересно, что ранее финансовое ведомство высказывало аналогичное мнение (письмо от 18.10.2005 № 03-03-04/1/285).

Затраты же на ремонт имущества, арендованного у физического лица или предпринимателя, можно без проблем учесть в расходах при расчете налога на прибыль. В конце прошлого года Минфин России по этому вопросу занял позицию в пользу организаций (письма от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773). С такой точкой зрения согласны и налоговики (письмо ФНС России от 17.08.2009 № 3-2-13/181). Заметим, что ранее финансисты были против учета таких расходов (письмо Минфина России от 12.08.2008 № 03-03-06/1/462).

Аренда у физического лица: НДФЛ

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является налоговым агентом по НДФЛ в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя – физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор – организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369 ).

Читать еще:  Справка о налоговом резидентстве РФ как получить

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

  • если арендодатель – резидент РФ – 13%;
  • если арендодатель – нерезидент РФ – 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ . В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица – 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (п.4 ст.420 НК РФ).

НДФЛ с других выплат при аренде

Если организация возмещает физлицу-арендодателю стоимость коммунальных услуг, которая зависит от фактического потребления арендатором и учитывается по счетчикам (электроэнергия, газ, водоснабжение), то возмещаемая сумма облагаемым доходом физлица не является. И, следовательно, с нее НДФЛ удерживать не нужно (Письмо Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985 ).

Чем может обернуться безвозмездное пользование имуществом?

В письмах наших читателей нередко описывается следующая ситуация. Организация бесплатно пользуется помещением или иным имуществом, принадлежащим другой компании, либо вообще не заключая при этом никакого договора (например, аренды и пр.), либо по договору безвозмездного пользования (срочному или бессрочному). Хотелось бы предупредить о возможных негативных налоговых последствиях такого пользования.

Что вам за это будет

Дело в том, что бесплатное использование имущества влечет за собой получение внереализационного дохода от безвозмездно полученного права на пользование имуществом . Этот доход рассчитывается оценочным путем по ст. 40 НК РФ. И если вы не учтете его при расчете налоговой базы по налогу на прибыль или налогу при УСНО , то налоговики, обнаружив такое положение вещей, сделают следующее:

— доначислят налог на прибыль (налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО) с суммы такого дохода, рассчитанной исходя из цен, по которым аналогичное имущество сдается в аренду ;
— начислят соответствующие пени ;
— оштрафуют за неуплату налога на прибыль («упрощенного» налога) в размере 20% от суммы неуплаченного налога .

Внимание! У того, кто предоставляет свое имущество в безвозмездное пользование, тоже могут быть проблемы. Во-первых, он не вправе начислять амортизацию по такому имуществу , во-вторых, ему могут доначислить НДС с рыночной стоимости аренды аналогичного имущества .

Это нам подтвердили и в ФНС России.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

МЕЛЬНИЧЕНКО АНАТОЛИЙ НИКОЛАЕВИЧ — Государственный советник РФ 1 класса

«При проведении выездных проверок налоговые органы обращают особое внимание на правовые основания использования налогоплательщиком в своей деятельности имущества, имущественных прав, работ и услуг других лиц.

Если организация получила от другой организации право безвозмездно пользоваться ее имуществом (к примеру, офисом), то в этом случае она обязана включить в налоговую базу сумму внереализационных доходов, определяемую исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества без учета НДС. Такой позиции придерживается и Президиум ВАС РФ «.

Все перечисленные последствия будут и тогда, когда право безвозмездно пользоваться имуществом вы получили от своего учредителя, чья доля в вашем уставном капитале составляет более 50% . Ведь для целей налогообложения не учитываются доходы в виде полученного безвозмездно от учредителя имущества, а не имущественного права .

Единственные, кто не должны учитывать в составе доходов для целей налогообложения прибыли безвозмездно полученное имущественное право, — это некоммерческие организации, бесплатно пользующиеся государственным и муниципальным имуществом для ведения уставной деятельности .

Когда нужно признавать «безвозмездный» доход

Что касается даты признания дохода при безвозмездном пользовании имуществом, то для организаций, использующих метод начисления, все более-менее ясно: они должны признавать такие доходы в течение всего периода пользования имуществом на конец каждого квартала (месяца) . Кстати, многие упрощенцы не хотят признавать доход в виде безвозмездно полученного имущественного права, так как реально никаких денег они не получают и момент признания дохода в такой ситуации не определен.

Такая позиция ошибочна. Ведь доход — это не только фактическое поступление денег, но и получение иного имущества или имущественных прав . Более того, внереализационные доходы у упрощенцев учитываются в том же порядке, что и у организаций, применяющих общий режим налогообложения . А у последних безвозмездно полученное имущественное право прямо названо в числе доходов. Если же говорить языком экономики, то доход (экономическая выгода) от безвозмездного пользования имуществом заключается в сбереженных деньгах, которые упрощенец уплатил бы, если бы пользовался имуществом за плату.

А вот что нам ответили в ФНС насчет даты признания дохода упрощенцами при безвозмездном пользовании имуществом.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

МЕЛЬНИЧЕНКО АНАТОЛИЙ НИКОЛАЕВИЧ, Государственный советник РФ 1 класса
«Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, датой получения дохода в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом является:
дата подписания документов, подтверждающих передачу имущественных прав;
день фактического получения имущественных прав на безвозмездное пользование имуществом».

Получается, что если имеется документ, в котором указано, на какой срок передается имущество, то нужно учесть сразу доход за все время пользования имуществом. Если же такого документа нет, то доход должен определяться в каждом из отчетных периодов исходя из стоимости аренды аналогичного имущества.

Как можно смягчить неприятные последствия

Выходит, что при безвозмездном пользовании имуществом лучше вообще не иметь у себя никаких документов, из которых было бы ясно, как долго вы этим имуществом пользуетесь. В этом случае вы хотя бы сможете сказать налоговикам, что «всего неделю как переехали в этот офис». Таким образом, вменяемый вам налогооблагаемый доход будет небольшим и вы можете отделаться, что называется, малой кровью. Но учтите, что налоговая может доказать обратное, а именно что помещением вы пользуетесь продолжительное время. Инспекторы могут опросить ваших соседей по офисному зданию, или же вас запросто может выдать, к примеру, старое рекламное объявление в прессе с указанием вашего адреса. И тогда уже доначисления налогов и других неприятностей не избежать.

Но даже в этом случае сдаваться рано. У вас есть немало шансов оспорить в суде правильность определения налоговиками рыночной цены аренды аналогичного имущества, исходя из которой они определяют полученный доход . Дело в том, что для сравнения цен им не часто удается найти идентичные или однородные объекты, особенно если это недвижимость. Судебные споры по этому вопросу, которые выиграла бы ИФНС, встречаются редко. Да и то это происходит, когда налогоплательщик и не пытается оспорить правильность определения налоговиками рыночной цены .

Если налоговым органам станет известно, что ваша компания пользуется чужим имуществом безвозмездно, они обязательно доначислят налог с денег, сэкономленных на аренде, а также оштрафуют вашу организацию.

Итак, безвозмездное пользование имуществом сродни бесплатному сыру, который, как известно, бывает только в мышеловке. Это может привести к дополнительным налоговым рискам. Поэтому, прежде чем радоваться возможности не платить, к примеру, за занимаемое помещение, адекватно оцените все возможные негативные последствия такой ситуации. Все-таки безопаснее заключить договор аренды, пусть и с небольшой арендной платой, которую вы будете включать в расходы, и спать спокойно, чем вздрагивать от каждого звонка из ИФНС.

——————————-
п. 8 ст. 250 НК РФ, Письма Минфина России от 11.12.2009 N 03-03-06/1/804, от 04.02.2008 N 03-03-06/1/77
Письмо Минфина России от 31.10.2008 N 03-11-04/2/163; Постановления ФАС ВВО от 29.07.2008 N А29-9662/2007; ФАС СЗО 01.10.2008 N А44-96/2008; ФАС СКО от 22.10.2008 N Ф08-6323/2008
п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 40 НК РФ
ст. 75 НК РФ
п. 1 ст. 122 НК РФ
п. 3 ст. 256 НК РФ; Письмо УФНС России по г. Москве от 31.10.2007 N 20-12/104582
подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154, ст. 40 НК РФ; Письмо Минфина России от 05.05.2009 N 03-07-11/133; Постановление ФАС ВВО от 18.02.2008 N А31-567/2007-15
п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98
Письма Минфина России от 14.03.2008 N 03-05-05-02/12, от 24.01.2007 N 03-11-05/10
подп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ
подп. 16 п. 2 ст. 251 НК РФ; Письмо Минфина России от 19.03.2010 N 03-03-06/4/24
п. 1 ст. 271, ст. 285 НК РФ
п. 2 ст. 272, п. 1 ст. 346.17 НК РФ
п. 1 ст. 346.15 НК РФ
см., например, Постановления ФАС ВВО от 29.07.2008 N А29-9662/2007; ФАС СЗО от 01.10.2009 N А42-7203/2008
см., например, Постановление ФАС ВСО от 31.03.2009 N А33-4100/08-Ф02-1119/09

Впервые опубликовано в журнале «Главная книга» N 08, 2010

Читать еще:  Последовательность взымания налога приставам

Аренда имущества работников и других физических лиц

Из статьи Вы узнаете:

1. Как оформить договор аренды имущества с работником или другим физлицом.

2. Что выгоднее: компенсация за использование личного автомобиля сотрудника или оплата по договору аренды.

3. Налогообложение и бухгалтерский учет арендных платежей в пользу физического лица.

Сложно представить себе организацию или предпринимателя, которые обходятся в своей деятельности без использования хотя бы минимального количества имущественных ресурсов. К «стандартному» имуществу, без которого ведение бизнеса в настоящее время практически невозможно, относится, например, офисная техника, компьютеры, телефоны. Однако в большинстве случаев для ведения хозяйственной деятельности требуется еще офис, автомобиль, оборудование и т.д. Список используемого имущества может быть самым разнообразным в зависимости от масштабов и специфики бизнеса. При этом далеко не все организации могут позволить себе приобретать все необходимое в собственность, а многие просто не видят в этом смысла (лишние затраты на содержание, налог на имущество и т.д.). Гораздо удобнее воспользоваться чужим имуществом, например, взять в аренду. Если арендодатель – юридическое лицо или ИП, то сложностей с оформлением договора и учетом арендных расходов, как правило, не возникает. А вот если арендодателем выступает ваш сотрудник или другое физическое лицо, нужно быть готовым к определенным нюансам в оформлении сделки, налогообложении и учетном отражении, о которых пойдет речь в этой статье.

Документальное оформление аренды имущества физического лица

Если Вы арендуете имущество у физического лица, то порядок документального оформления такой сделки, а также налогообложения по ней не зависит от того, является это физлицо сотрудником или нет. Аренда имущества физлица оформляется договором, согласно которому арендодатель (физлицо) обязуется предоставить арендатору (организации или ИП) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При составлении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:

  • Форма договора аренды – письменная, поскольку одной из сторон является юридическое лицо (ИП) (ст. 609 ГК РФ).
  • Срок аренды – устанавливается договором по соглашению сторон. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

! Обратите внимание: Если договор аренды здания или сооружения заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, чтобы избежать данной процедуры, в договоре необходимо четко прописать срок аренды, не превышающий года.

  • Объект аренды – в обязательном порядке должен быть установлен в договоре.

Кроме того, в договоре необходимо прописать все основные характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. В противном случае договор аренды признается недействительным (ст. 607 ГК РФ). Например, если объектом аренды является автомобиль, необходимо указать все его основные характеристики: марку, модель, год выпуска, регистрационный номер, номер ПТС и т.д. Если передаче подлежит помещение – его адрес, площадь, состав, приложить схему.

! Обратите внимание: при составлении договора аренды у арендодателя необходимо запросить документы, подтверждающие его право собственности на передаваемое имущество. Если арендодатель не является собственником имущества, он должен предоставить документы, дающие ему право совершать сделки по передаче в аренду имущества от имени собственника.

  • Арендная плата – размер, порядок и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются в договоре по соглашению сторон. Если порядок и сроки внесения арендной платы в договоре не определены, они принимаются как порядок и сроки, действующие в отношении аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
  • Обязанности сторон – определяются договором. По умолчанию (если другое не установлено в договоре) капитальный ремонт имущества, являющегося объектом аренды, осуществляет арендодатель, а текущий ремонт – арендатор.
  • Аренда автомобиля – в договоре необходимо прописать характер аренды: с экипажем или без экипажа.

Аренда автомобиля с экипажем предполагает, что арендодатель не только предоставляет свое транспортное средство во временное владение и пользование, но еще и оказывает услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Аренда без экипажа, соответственно, предполагает только предоставление транспортного средства во временное владение и пользование (ст. 642 ГК РФ). В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность по проведению капитального и текущего ремонта возлагается на арендодателя, а по договору аренды без экипажа – на арендатора (ст. 634, 644 ГК РФ). В договоре аренды транспортного средства с экипажем лучше отдельно указать сумму арендной платы, а также сумму, причитающуюся арендодателю за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации. Такое разграничение в дальнейшем позволит избежать проблем с начислением НДФЛ и страховых взносов.

При составлении договора аренды имущества с работником или другим физическим лицом предлагаю Вам воспользоваться готовыми образцами договоров:

Передача имущества по договору аренды оформляется актом приема-передачи. В акте нужно перечислить все основные характеристики объекта аренды, его недостатки, повреждения и т.д., поскольку после заключения договора ответственность за содержание арендованного имущества в надлежащем состоянии ложится на арендатора. Возврат имущества из аренды оформляется актом возврата.

НДФЛ с доходов физического лица от сдачи имущества в аренду

Доходы физического лица от сдачи в аренду имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов) или 30% (для нерезидентов) (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Независимо от того, состоит арендодатель в трудовых отношениях с арендатором или нет, организация-арендатор является налоговым агентом. Поэтому именно арендатор должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с арендной платы при ее фактической выплате физлицу (п. п. 1 и 4 ст. 226 НК РФ). Кроме того, организация-арендатор обязана предоставить в налоговую инспекцию по итогам года сведения по форме 2-НДФЛ в отношении доходов арендодателя.

В справке 2-НДФЛ доходы физлица от сдачи в аренду имущества отражаются с кодом «2400». В том случае, если заключен договор аренды транспортного средства с экипажем, в справке отражаются отдельно: арендная плата с кодом «2400», а также плата за услуги по управлению и технической эксплуатации с кодом «2010» (Приложение 3 к Приказу ФНС России от 17.11.2010 № ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников»).

! Обратите внимание: включение в договор аренды имущества с физическим лицом условия о том, что арендатор не является налоговым агентом и арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ с арендной платы в бюджет, противоречит налоговому законодательству РФ. Поэтому независимо от наличия такого условия, организация-арендатор признается налоговым агентом по отношению к арендодателю-физлицу, то есть ответственность за полноту и своевременность уплаты НДФЛ с арендной платы полностью лежит на организации. В случае неисполнения своих обязанностей как налогового агента организация может быть привлечена к ответственности по ст. 123 НК РФ (штраф в размере 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет). Такой позиции придерживается Минфин РФ в письмах от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148.

Страховые взносы с арендной платы физическому лицу

Арендная плата, выплачиваемая сотруднику или другому физическому лицу по договору аренды имущества, не облагается страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ), а также взносами на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

Читать еще:  Налоговый вычет при покупке земли сельскохозяйственного назначения

Однако если Вы заключили с физлицом договор аренды транспортного средства с экипажем, то помимо арендной платы по нему предусматривается плата физлицу за услуги по управлению. Вторая составляющая оплаты (за услуги) с правовой точки зрения относится к выплатам физическому лицу по договору гражданско-правового характера, предметом которого является оказание услуг. Поэтому с суммы оплаты физлицу за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации организация должна начислить страховые взносы в ПФР, ФОМС, ФСС (на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством) (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ). Страховые взносы в ФСС в части страхования от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний уплачиваются в том случае, если это предусмотрено в самом договоре аренды транспортного средства с экипажем.

Налог на прибыль, УСН

Организации, применяющие общую систему налогообложения имеют право учесть арендные платежи за арендуемое имущество в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом такие расходы должны быть экономически обоснованы и подтверждены документально. Для документального подтверждения расходов достаточно договора аренды и акта приема-передачи. То есть составлять ежемесячные акты об оказанных услугах не требуется, если их составление прямо не предусмотрено договором аренды (Письма Минфина России от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764).

! Обратите внимание: Налогоплательщики, использующие метод начисления, учитывают арендную плату в расходах на последнее число отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Кроме самой арендной платы арендатор может уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по ремонту арендованного имущества (текущему и капитальному), если обязанность по такому ремонту возложена на него по договору аренды (пп. 1 и 2 ст. 260 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.05.2008 № 03-03-06/1/339). Помимо этого к налоговому учету могут быть приняты и расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества, например, расходы на содержание автомобиля, используемого по договору аренды: на ГСМ, стоянку, страхование (если договором аренды обязанность по страхованию возложена на арендатора).

Плательщики УСН также могут учитывать в составе расходов арендные платежи за пользование имуществом (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). При этом датой принятия к налоговому учету таких расходов будет являться дата их фактической оплаты, то есть дата выплаты арендной платы за истекшие периоды.

Что выгоднее: компенсация за использование личного транспорта или аренда автомобиля сотрудника

О том, как оформить компенсацию за использование личного транспорта работнику, а также о налогообложении компенсационных выплат я писала в предыдущих статьях. Теперь, когда мы разобрались с порядком налогообложения арендной платы по договору аренды имущества физлиц, предлагаю сравнить, что же выгоднее для работодателя: выплачивать компенсацию за использование личного автомобиля сотруднику или заключить с ним договор аренды автомобиля. Результаты сравнения представлены в табличке:

Аренда помещений у физического лица юрлицом

Аренда помещений у физического лица юрлицом вызывает сложности, а если неправильно все сделать, то компанию оштрафуют. Чтобы уберечься от неприятностей, прочитайте данный материал. В статье мы рассмотрели налоговые аспекты аренды компанией офиса, склада или иного помещения у физлица. Порядок зависит от того, является ли потенциальный арендатор предпринимателем или самозанятым либо нет. Рассмотрим все возможные варианты.

Вариант 1. Аренда помещений юрлицом у физлица — ИП

Конечно, в идеале при постоянной сдаче в наем того или иного имущества физлицо должно быть зарегистрировано в качестве предпринимателя. Ведь это уже систематическая деятельность по извлечению прибыли. В таком случае все налоговые обязательства в отношении полученного по сделке дохода ИП выполняет сам. А именно уплачивает с доходов положенный налог. Компанию — арендатора этот вопрос может попросту не волновать.

Главное — на этапе заключения арендного договора проверить статус ИП. И заручиться документальными подтверждениями этого. Так, к договору с ИП стоит приложить распечатку из ЕГРИП по контрагенту с сайта ФНС. Cервис «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП» — в открытом доступе для всех желающих. Для лучшего поиска задайте в первой строке формы-запроса ИНН или ОГРНИП бизнесмена.

Вариант 2. Аренда помещений юрлицом у самозанятого

Если помещения — жилые и находятся они в Москве, Московской, Калужской областях или Республике Татарстан, то физлицо может выступать в качестве самозанятого. Обратите внимание: сдавать в аренду нежилую, коммерческую недвижимость самозанятые не вправе. Подобные юридические тонкости безопаснее отслеживать самому арендодателю.

Зато статус самозанятого для получения доходов от аренды могут использовать государственные гражданские и муниципальные служащие. Это прямо закреплено в законе, посвященном рассматриваемому спецрежиму. Смотрите статью 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

При сдаче жилья юрлицам самозанятые сами платят в бюджет 6% с арендной платы. Либо чуть меньше — при условии использования предоставленного им налогового вычета в 10 000 руб. Фирма-арендатор никакую налоговую нагрузку по сделке уже не несет.

В подтверждение аренды самозанятый должен выписать чек с указанием ИНН арендатора и наименования оказанных услуг. Делается это через мобильное приложение «Мой налог». Чек удобно отправлять на e-mail клиента.

При договоренности сторон можно использовать дополнительные документы. Например, традиционный акт. Но это необязательно. Главное для фирмы тут — убедиться, что самозанятый действительно выставил правильный чек. И таким образом все налоговые обязанности по сделке с фирмы-арендатора снимаются.

Чек самозанятый должен выдать и передать контрагенту сразу в момент расчета, если используются наличные или электронные средства платежа. Например, карта. При иных формах расчетов — в безналичном порядке — не позднее 9-го числа по итогам месяца, в котором были расчеты.

Вариант 3. Аренда помещений юрлицом у обычного «физика»

Арендуя помещения у простого физического лица, нужно платить НДФЛ. То есть удерживать с выплаты подоходный и перечислять его в бюджет в качестве налогового агента. Сам «физик» в таком случае налог за себя не платит.

Никакие страховые взносы по аренде не возникают (п. 4 ст. 420 НК, ст. 5 Закона от 24.07.98 № 125-ФЗ).

Договориться с физлицом о том, что он будет уплачивать за себя налог, — нельзя. Даже если вы пропишите такую обязанность в договоре аренды и по факту человек заплатит за себя в бюджет, это будет незаконно. И ваша обязанность никуда не исчезнет. А дополнительно появятся лишь штраф и пени за неуплату агентского НДФЛ (п. 7 ст. 75 и ст. 123 НК).

Начисляйте (удерживайте) НДФЛ с аренды при каждой выплате дохода физлицу. При этом смотрите налоговый статус арендодателя. Если это налоговый резидент, используйте ставку 13%. Иначе — 30 (ст. 224 НК). Физлицу перечисляйте арендную плату уже за минусом удержанной суммы.

Удержанный налог перечисляйте в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты арендной платы (абз. 1 п. 6 ст. 226 НК РФ). КБК по налогу при аренде — тот же, что и при перечислении НДФЛ по зарплатным доходам.

Не забудьте вести на арендатора-физлицо НДФЛ-регистр. Фиксируйте там даты по трем событиям.

  1. Получение дохода — день выплаты арендной платы (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК).
  2. Удержание налога — также день непосредственных расчетов с физлицом (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК).
  3. Перечисление налога — день, следующий за днем удержания НДФЛ. Если дата выпадает на выходной или праздник, то указывается ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1, абз. 1 п. 6 ст. 226 НК РФ).

Например, арендную плату за март 2019 года компания-арендатор внесла физлицу-арендодателю 5 апреля. Тогда первые две даты из перечня выше — это 05.04.2019. Третья дата — перечисления налога — 8 апреля, так как 6-е апреля — это выходной, суббота. Поэтому срок переносится на рабочий понедельник. При этом уплатить налог в бюджет можно уже 5 апреля, вместе с оплатой аренды.

При подготовке «подоходной» отчетности отразите в ней арендные операции. Для ежеквартального расчета 6-НДФЛ имеют значение даты, которые мы расписали выше. В годовой справке 2-НДФЛ по арендной плате отразите код дохода — 1400 (приложение № 1 к приказу ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387@).

Возможна ситуация, когда фирма дополнительно возмещает физлицу-арендодателю стоимость коммунальных услуг. Эта часть оплаты зависит от фактического потребления арендатором и учитывается по счетчикам (электроэнергия, газ, водоснабжение). С такой суммы возмещения НДФЛ удерживать не требуется, так как это не доход лица. Но нужно надлежащее документальное подтверждение, чтобы не было никаких неясностей в возмещаемых услугах ЖКХ (письмо Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector